Риски при покупке квартиры в новостройке

Опубликовано: 16.03.2021

Для многих покупателей жилье в новостройке выглядит очень привлекательно. Стоимость квартир дешевле, чем на вторичном рынке, планировки современные, а коммуникации новые. Важно не упустить из виду не только качество проекта и стоимость покупки, но и риски. Рассмотрим, какие подводные камни существуют, если купить квартиру в строящемся доме.

Обсуждение строящегося здания

Особенности покупки квартиры в новостройке

Более 15 лет действовали правила долевого строительства, но с лета 2019 года процесс приобретения жилья в новостройке в результате реформы был существенно изменен. Новая схема покупки предполагает использование счетов эскроу. Не всем понятно, что это такое и как купить квартиру в 2021 году с применением новых правил.

Причина реформирования долевого строительства проста: очень много обманутых дольщиков, которые не получили свои квартиры. Некоторые недобросовестные застройщики заморозили строительство, кто-то обанкротился, а в каких-то компаниях деньги дольщиков были подвергнуты хищениям. Чтобы разрешить ситуацию, в 2017 году был сформирован компенсационный фонд, но он практически ничего не смог сделать с ситуацией. Именно по этой причине и понадобилась реформа. Основная ее цель – защитить дольщиков, приобретающих квартиры на этапе котлована.

Проектное финансирование: что это такое

Если раньше деньги дольщиков поступали застройщику напрямую, и он имел право использовать их беспроцентно, то сегодня все средства скапливаются на специальных счетах – так называемых счетах эскроу. Пока квартира не будет сдана, деньги застройщик не получит. Это сделано с целью снизить риски для дольщиков, которые по-прежнему участвуют в долевом строительстве:

  • В случае наличия проблем со стройкой, деньги могут быть возвращены плательщикам в полном объеме.
  • Существует специальный фонд для компенсации.
  • Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Варианты покупки квартиры в новостройке

Как и прежде, дольщики имеют возможность покупать квартиру в строящемся доме на этапе строительства. Договоры долевого участия тоже продолжают оставаться основным способом оформления сделки. Но способ расчетов изменился.

Схема приобретения жилья выглядит так:

  1. Нужно выбрать квартиру. Это серьезный вопрос, требующий длительного исследования. Компания ДомКлик предлагает оценить новостройки в Москве и ближайшем Подмосковье. Вся нужная информация собрана на одном сайте, поэтому не будет упущено ничего важного.
  2. После выбора и оценки рисков покупатель заключает трехсторонний договор. С застройщиком это договор долевого участия. С банком – на открытие счета эскроу. Открыть его можно только в том банке, с которым сотрудничает застройщик.
  3. Теперь нужно регулярно переводить средства на счет. В случае оформления покупки через ипотеку нужно платить своему банку, а он будет уже переводить средства на счет эскроу.

Из-за нововведений застройщик не сможет распоряжаться средствами со счетов эскроу. Поэтому разница в стоимости между покупкой на этапе котлована и на финальной стадии будет различаться гораздо меньше, чем раньше. Поэтому растет количество квартир, покупаемых ближе к завершению строительства.

Послабления для надежных застройщиков

Чтобы сохранить преимущества раннего приобретения жилья для покупателей и возможность беспроцентного использования денег дольщиков для компании-застройщика, были сделаны некоторые послабления для самых надежных строительных компаний. Некоторые из них, которые были признаны заслуживающими доверия, смогут получать средства и работать без счетов эскроу. Это возможно при следующих обстоятельствах:

  • здание построено более чем на треть, и в нем продано не менее 10% площадей;
  • застройщик достраивает чужой объект, признанный проблемным;
  • девелопер работает в 4 регионах и более;
  • одной компанией возводится более 4 млн кв. м. жилья;
  • застройщик получил статус системообразующего;
  • готово 6% площадей, но на строительном участке имеются социальные объекты;
  • девелопер внес достаточную сумму в фонд защиты дольщиков (в случае проблем со строительством здание будет достроено за счет этого фонда).

При этом строительная компания не может просто так заявить о количестве готовых площадей. Должно быть получено официальное заключение. Сведения о том, сколько квартир было продано и какого размера, можно проверить через Росреестр.

Получение свидетельства регистрации права собственности становится возможно, когда компания получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Каждая единица квартирного фонда должна получить паспорт из БТИ, а также закон требует подписания Акта реализации инвестконтракта.

Преимущества покупки

Как показывают опросы, после введения счетов эскроу покупатели стали больше доверять девелоперам. Теперь квартиры в новостройке вызывают меньше опасений. Есть и другие причины привлекательности первичной жилплощади:

  • современная инфраструктура;
  • квартира новая, и никто там не проживал;
  • нулевой ремонт от строительной компании;
  • дома построены по новым технологиям;
  • жилые комплексы имеют современный дизайн;
  • обычно имеется хорошая парковка.

Россияне большинство квартир покупают в ипотеку. А ипотечные условия таковы, что взять кредит на новостройку гораздо выгоднее, чем если выбрать вторичный рынок недвижимости. Есть государственные программы поддержки, которые делают приобретение еще более выгодным.

Какие существуют риски и как их избежать

Есть несколько рисков:

  • банкротство застройщика;
  • банкротство банка, в котором находились счета эскроу;
  • долгострой, брошенное строительство;
  • «двойные продажи»;
  • иные серые схемы оформления квартиры;
  • дефекты сданного в эксплуатацию объекта.

Банкротство застройщика и долгострой

Это одна из самых неприятных ситуаций. Хотя средства со счета эскроу вернутся покупателю, никто не компенсирует инфляцию, если они обесценились. Никто также не вернет уплаченные банку проценты по ипотеке на эту сумму. По этой причине рекомендуется тщательно проверять девелоперов, сотрудничая с надежными компаниями.

Системообразующие компании поддерживаются правительством, при необходимости их проекты будут завершены и после банкротства.

Банкротство банка

Здесь опасность меньше, так как, если внесенная сумма не превышает 10 млн рублей, она застрахована. Возврат осуществляется в полном размере. Покупка квартиры в Москве сопряжена с большим риском, так как средняя стоимость квартир больше застрахованного предела. Также в неприятную ситуацию рискуют попасть те, кто одновременно покупает несколько квартир.

Серые схемы и двойные продажи

При оформлении сделки через договор долевого участия (ДДУ) эти схемы исключены. В отличие от покупки на вторичном рынке, где обязательно использование договора купли-продажи, с новостройками применяют ДДУ, по которому юридические риски заметно меньше.

Дефекты

Приемка должна проходить по описанной в законе процедуре, с применением смотрового листа. При необходимости сразу нужно составлять дефектную ведомость. Если не пренебрегать этими документами, то имеющиеся проблемы с качеством будут устранены.

Заключение

Счета эскроу делают покупку жилья в новостройке гораздо более безопасным делом, чем раньше. Обязательно нужно заключать договор долевого участия при покупке. Важно внимательно выбирать застройщика: это поможет избежать проблем. Чем ближе объект к завершению, тем меньше с ним вероятны проблемы. Акт приема-передачи квартиры поможет избежать проблем с дефектами отделки и коммуникаций.